Na początku lutego przesłaliśmy obszerne odpowiedzi na pytania dziennikarza portalu wp.pl Tomasza Molgi na temat procesu wykupów i sposobu wycen nieruchomości w ramach PDN. Niestety, w opublikowanym tekście i towarzyszącej mu grafice pojawiły się informacje, które zakłamują rzeczywistość. Zwracamy uwagę, że wypowiadanie się w sprawie wyceny nieruchomości i wyciąganie wniosków z treści Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości wymaga pewnej wiedzy na temat obrotu nieruchomościami. 

W wycenach w ramach PDN podstawą kwoty, na której bazuje finalna oferta zakupu, jest zawsze indywidualna wycena nieruchomości, którą sporządza niezależny rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając wszystkie jej szczegółowe parametry. Dzieje się to zgodnie z art. 154 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.  

Rzeczoznawca dokonuje wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania. Zgodnie z art. 155 tej ustawy, bierze pod uwagę wszelkie dostępne dane o nieruchomości. Najważniejszym czynnikiem, który ma wpływ na finalną wycenę jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.  

Jak zwracaliśmy uwagę dziennikarzowi w odpowiedzi, cenę kształtują też np. wydane dla wycenianej nieruchomości decyzje administracyjne, np. decyzja o ustaleniu warunków zabudowy lub pozwolenie na budowę, a także cechy fizyczne takie jak m.in. uzbrojenie terenu czy dostęp do drogi publicznej. Na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego spółka oferuje zakup nieruchomości właścicielom, którzy zgłosili się do PDN. 

Niestety, w artykule i na grafikach opublikowanych przez wp.pl znajdują się niesprawdzone i nieprawdziwe dane, które wymagają sprostowania.  W tekście możemy nawet przeczytać, że mamy do czynienia z „aferą gruntową”. Tak przedstawione tezy w sposób rażący mijają się z prawdą, uderzając w kompetencje sporządzających operaty szacunkowe rzeczoznawców majątkowych i dobre imię CPK, w związku z czym spółka rozważa podjęcie stosownych kroków prawnych. Tym bardziej, że niedawno ten sam autor na tym samym portalu opublikował inny tekst o CPK, gdzie nie tylko w artykule, ale już w tytule zamieścił nieprawdziwe informacje o strażakach rzekomo „podpalających budynki na terenie budowy CPK”.

Poniżej przedstawiamy rzeczywiste ceny z aktów notarialnych za nieruchomości niezabudowane pokazane w grafice lub opisane w artykule. 

• Nowy Oryszew 12-128 zł/m² (fałsz). W tej miejscowości nie było żadnej transakcji opiewającej na kwotę 12 zł/m² za nieruchomość niezabudowaną, zaś najwyższa cena za taki grunt wyniosła ok. 51 zł/m². Cena ok. 51 zł/m² to suma z operatu szacunkowego powiększona o 20% wartości gruntu zgodnie z art. 29b Ustawy o CPK. Działka w znacznej części przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. 

• Guzów (fałsz). Wskazana w grafice wartość 101 zł/m², to kwotą brutto (kwota podatku VAT nie trafia na ręce sprzedawcy, lecz na rachunek Skarbu Państwa). W rzeczywistości wynosi ona ok. 84 zł/m². Działka miała wydane decyzje o warunkach zabudowy: jedną na budowę domu weselnego i drugą na budowę budynku magazynowo-usługowego z częścią biurową. Uzyskano również warunki na wykonanie zjazdu z drogi krajowej nr 50. Nieruchomość uzbrojona jest w przyłącza elektryczne i wodociągowe ma regularny kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach 90 metrów na 180 metrów. 

• Oryszew Osada (fałsz). W Oryszewie Osadzie nie doszło do żadnej transakcji opiewającej na kwotę 33 zł/m².   

• Duninopol (fałsz). W Duninopolu nie doszło do żadnej transakcji opiewającej na kwotę 13 zł/m².   

• Cyganka 33 – 185 zł/m² (nieprawdą jest, że cyt. „obie działki to niczym nieróżniące się puste pola”). W ramach wyceny działki znacząco różniły się pod względem możliwości ich zagospodarowania, która wynikała z odmiennych zapisów w dokumentach planistycznych, to zaś bezpośrednio przekładało się na ich wartość, także nie można porównywać ich cen transakcyjnych 1:1. Ponadto droższe działki zostały nabyte przez spółkę na zasadzie wykonania ustawowego prawa pierwokupu (ich ceny nie mogły być negocjowane przez pracowników CPK). Transakcja z maja 2022 r. za 33 zł/m² dotyczyła nieruchomości rolnej (z możliwością zabudowy zagrodowej), zaś transakcje, z listopada 2022 r., będące wykonaniem prawa pierwokupu, to nieruchomości komercyjne, które w dokumentach planistycznych zostały oznaczone jako tereny usługowo-produkcyjne przeznaczone na składy, magazyny i usługi. Właśnie te różne cechy użytkowe nieruchomości determinowały również poziom cen transakcyjnych. 

• Podoryszew (fałsz). W miejscowości nie doszło do żadnej transakcji opiewającej na kwotę ani 16 zł, ani 134 zł/m².  Maksymalna kwota transakcyjna w tej miejscowości wynosiła 29 zł/m². 

Zwracamy uwagę, że w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć spółka CPK nabyła dotychczas ponad 1.300 ha. W zasobach CPK jest już ok. 40 proc. gruntów i ponad połowa budynków z obszaru potrzebnego dla I etapu lotniska (ok. 950 ha i ponad 140 budynków.) 

 W ramach PDN właściciel może otrzymać poziomie 140 proc. wartości rynkowej budynku i 120 proc. wartości gruntu. Inna możliwość to wycena uwzględniająca wartość odtworzeniową nieruchomości – bez stopnia zużycia. Wartość każdej nieruchomości jest określana przez niezależnych rzeczoznawców w oparciu o operaty szacunkowe. Mieszkańcom obszaru lotniska przysługują liczne udogodnienia i bonusy. Mogą skorzystać np. ze zorganizowanej i sfinansowanej przez CPK przeprowadzki. Spółka CPK pokrywa też koszty obsługi prawnej transakcji.