Wersja językowa
pl

Czy dla budowy CPK „będą odbierać domy”? Odp. CPK dla Wirtualnej Polski

W odpowiedzi na publikacje Wirtualnej Polski „Ta mapa ma wstrząsnąć wierchuszką PiS. Czy dla CPK będą odbierać domy własnym wyborcom?” odnosimy się do zawartych w nim nieprawdziwych tez, których nie dano nam szansy skomentować:

• W tekście czytamy, że CPK chce „kupować ziemie rolnicze po 5 zł za metr kwadratowy. A my mamy przykłady transakcji z okolic, gdzie prywatne spółki płaciły za grunt 250 zł.

Żadna z umów nie opiewa na 5 zł za mkw. Wręcz przeciwnie: średnia cena dla zawartych transakcji jest wielokrotnie wyższa. Do Programu Dobrowolnych Nabyć zgłosiło się do tej pory ponad 500 właścicieli nieruchomości. To nieruchomości o łącznej powierzchni ponad 1300 hektarów, co stanowi ponad 17 proc. z terenu tzw. rozporządzenia obszarowego z czerwca 2021 r.

Jeśli uwzględnimy tylko zgłoszone do PDN nieruchomości z obszaru planowanej lokalizacji lotniska, to w na etapie operatów, negocjowania, protokołów uzgodnień i zawierania umów jest prawie jedna czwarta tego terenu.

Co do różnych zawyżonych zazwyczaj kwot, które rzekomo płacą prywatne spółki i które są zestawiane z zaniżonymi kwotami oferowanymi rzekomo przez CPK, to krytycy CPK nigdy nie podają szczegółów. Nie wiemy, czy chodzi o np. o inwestora, który zakupił dużo obszar ziemi rolnej, czy też małą nieruchomość, tzw. resztówkę brakującą mu do jego przedsięwzięcia.

Jak podał Główny Urząd Statystyczny, na koniec pierwszego półrocza 2022 r. średnia cena gruntu ornego za hektar wyniosła 59 358 zł, więc ok. 5,9 zł za mkw. W zakresie działań CPK brane pod uwagę są różne nieruchomości – rolne, zamieszkałe itd., ale owe dane powinny być pewnym punktem odniesienia dla opinii publicznej. Mimo że, jeszcze raz podkreślmy, średnia cena zawartych transakcji w ramach PDN jest wielokrotnie wyższa, a w szczególności nieruchomości lokalowe.

To, co chcemy podkreślić i co mówimy konsekwentnie, gdy pojawia się kwestia wycen: każda nieruchomość jest traktowana indywidualnie, a działka działce nierówna: różnią się m.in. wielkością, kształtem, lokalizacją, sąsiedztwem, dostępem do drogi, uzbrojeniem w media, przeznaczeniem, stanem prawnym itd. Wycenę (operat szacunkowy) przygotowuje niezależny rzeczoznawca, opierając się o ceny podobnych nieruchomości z danego obszaru. Po otrzymaniu wyceny od rzeczoznawcy przedstawiciele spółki CPK składają propozycje nabycia właścicielowi. Spółka nie ingeruje w wysokość ceny ustalonej przez rzeczoznawcę.

• To kolejny fragment tekstu: „Krzywda już się dzieje. Rozmówca przypomina sprawę Lidii, mieszkanki gminy Baranów, której dom wyceniono na 152 tys. zł. Kobieta poskarżyła się dziennikarzom Polsatu, że przecież za takie pieniądze nie kupi w okolicy innego domu.

To stwierdzenie to – mówiąc delikatnie  – niepełna informacja. Wspomniane w tekście 152 tys. zł to fragment wyceny samej technicznej wartości domu, który był zdegradowany i znajdował się w złym stanie technicznym. Jeśli dodamy do tego wycenę za grunt, to oferta złożona na zakup nieruchomości wynosiła prawie milion złotych.

Przypominam też, że oferta została złożona w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć. Każdemu procesowi w ramach PDN towarzyszy zasada dobrowolności po obu stronach transakcji Tzn. że można ofertę odrzucić, podjąć negocjacje, albo nie sprzedawać nieruchomości.

• O projekcie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, to w artykule jest on nazywany „projektem ustawy o wywłaszczeniach w bandyckim stylu, po zaniżonych wycenach”

Odszkodowanie zostanie w każdym przypadku powiązane z wartością rynkową nieruchomości. Do takiej wartości zawsze dodawany będzie także bonus pieniężny: 20 proc. wartości gruntu i 40 proc. dla obiektów budowlanych na nieruchomości oraz wartości lokalu. Czyli teraz odszkodowanie wynosi 100 proc. wyceny, a będzie 120 proc. wyceny gruntów i 140 proc. wyceny budynków. Czy to są „bandyckie wyceny”?

Ponadto w projekcie ustawy dodatkowo wprowadzono dwa rozwiązania w postaci zabezpieczeń dla osób wywłaszczanych. Po pierwsze, przysługiwać im będzie roszczenie o szkodę rzeczywistą w zakresie szerszym niż objęty odszkodowaniem. Będzie mógł z niego skorzystać np. przedsiębiorca, dla którego wywłaszczenie spowodowało wyjątkowo wysokie szkody, nie rekompensowane odszkodowaniem

Po drugie, jeżeli wysokość odszkodowania za nieruchomość zamieszkałą będzie niższa niż ustalone ustawowo wskaźniki, przysługiwać będzie zwiększenie odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej (czasem może to być nawet 100 proc. zwiększenia wysokości odszkodowania) – zależnie od liczby osób zamieszkujących nieruchomość. Czy to też są „bandyckie wyceny”?

• Autor publikacji przypomina, że „zasady obliczania odszkodowań skrytykował Rzecznik Praw Obywatelskich”

Otóż tzw. zasada korzyści, którą likwiduje ustawa, jest elementarnie niesprawiedliwa: jeden wywłaszczony dostaje odszkodowanie równe dokładnie 100 proc. wartości majątku, drugi zaś równe 200, 400 albo 1000 proc. tej wartości. Tymczasem w Polsce obowiązuje zasada równości wobec prawa.

Zasada korzyści to polski fenomen, nieznany w innych krajach UE, w których podstawą odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości – najczęściej bez żadnych bonusów.

W nielicznych państwach UE, które przewidują bonusy od wartości nieruchomości wynoszą one mniej niż proponowane w Polsce. Np. Szwecja – 25 proc., Hiszpania – 5 proc.

Na skutek reformy polska rodzina wywłaszczana ze swojego domu dostanie 140 proc. wartości budynku (i 120 proc. wartości gruntu) oraz ma możliwość ubiegać się o inne straty. Obecnie dostałaby po prostu 100% wartości rynkowej nieruchomości.

Tak samo polski przedsiębiorca uzyska 140 proc. wartości swoich firmowych nieruchomości (i 120 proc.  wartości gruntu), nie zaś – jak obecnie – 100 proc. wartości.

Zasadę korzyści jako absurd krytykuje doktryna prawa – np. długoletni sędziowie WSA i NSA Marian Wolanin, Mirosław Gdesz, czyli eksperci w żaden sposób nie powiązani z PiS-em, autorytety branżowe w dziedzinie nieruchomości.

• Jak czytamy w tekście, „Łącznie może chodzić o kilkanaście tysięcy domów do likwidacji – Sama spółka wzbrania się przed podaniem liczby domów do zburzenia.”

Rzekomych kilkanaście tysięcy domów do wyburzenia to dane, które nie maja pokrycia w rzeczywistości. Te dane nie są poparte faktami. Inwestycje planujemy tak, żeby liczba kolizji była jak najmniejsza.

Nie podajemy liczby domów, które kolidują z inwestycjami, ponieważ dla większości spośród planowanych linii kolejowych trwa opracowanie studiów techniczno-ekonomiczno-środowiskowych.  Eksperci prowadzą analizy wielokryterialne, analizując warianty w celu wyboru wariantu inwestorskiego. To oznacza, że dla linii kolejowych mamy po kilka (czasami kilkanaście wariantów) różnych opcji lokalizacji, skutkujących różną liczbą zajmowanych nieruchomości.

Niezaprzeczalne są za to inne korzyści, o których się nie mówi i których beneficjentami będzie większość Polaków. Łącznie w ramach kolejowej części Programu CPK planowana jest budowa prawie 2.000 km nowych linii kolejowych, które są niezbędne, ponieważ od lat 90. Koleje w Polsce się „zwijają” zamiast rozwijać (od tego czasu wyłączono z ruchu ok. 7.000 km linii).

Jak wynika z raportu prof. Przemysława Śleszyńskiego z PAN o wpływie inwestycji CPK na dostępność miast, do 2040 r. liczba miast średnich z dostępem do stacji dalekobieżnej zwiększy się ze 132 do 161, a więc o ponad 1/5 i będzie stanowić już nieco ponad ich połowę (łącznie jest 316 miast średnich). Dostęp uzyskają takie miasta na prawach powiatu, jak Grudziądz, Jastrzębie-Zdrój, Krosno, Łomża, Ostrołęka i wiele innych, do których dziś pociągi nie dojeżdżają w ogóle, ale dojeżdżają, a czasy przejazdu, stan infrastruktury i oferta przewozowa są tak złe, że większość mieszkańców wybiera samochód

Pisząc o CPK media najczęściej skupiają się na przyszłych wywłaszczeniach i obecnych protestach mieszkańców. Warto jednak warto spojrzeć na całą inwestycję szerzej, choćby przez pryzmat niwelowania wykluczenia komunikacyjnego, które w Polsce jest dużym problemem, dotykającym ok. 14 mln mieszkańców.

Inwestycje w ramach kolejowych „szprych” to nowe linie CPK, modernizowane linie PKP PLK i większa liczba pasażerów z dostępem do kolei w każdym województwie.

• Kolejna teza: „rząd postanowił zmienić ustawę o gospodarce nieruchomościami przeznaczonymi na cele publiczne. Projektowanym przepisom przyświeca jasny cel: łatwiej będzie przeciwników CPK wywłaszczyć z domów za odszkodowaniem niż skupować od nich działki”

Program dobrowolnego wykupu działek, który poprzedza tryb wywłaszczeń za odszkodowaniem uruchamiany w momencie uzyskania przez inwestora decyzji lokalizacyjnej, jest rozwiązaniem nowym i niestosowanym wcześniej przy inwestycjach celu publicznego. Zgodnie z prawem, moglibyśmy go nie stosować, czekając na tryb wywłaszczeniowy – podobnie jak inni inwestorzy celu publicznego.

Program Dobrowolnych Nabyć ruszył pod koniec 2020 r., żeby umożliwić zainteresowanym mieszkańcom sprzedaży działki, przeprowadzkę i ułożenie sobie życia w nowym miejscu. Przystępując do PDN mieszkańcy zyskują możliwość wsparcia, obejmującego m.in.: bezpłatną obsługę prawną, sfinansowanie i organizację przeprowadzki, a także możliwość użytkowania nieruchomości również po dokonaniu transakcji sprzedaży – w wybranych przypadkach aż do rozpoczęcia prac budowlanych.

Sprostowania